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帖子:买房人如何读懂调控政策

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2011年新国八条的出台,意味着国家对楼市开始了新一轮的调控。如果你从近三年房价变化与对应的调控政策进行简单了解,你会发现政策对房地产任何时候都不仅仅是刺激扶持或打压那么简单,因此买房前如何读懂政策,尤其是调控政策,显得更为必要。
    买房人读懂调控政策,不用遵守舆论规则或者专家的言论,而应从市场、土地、税费、信贷四个方面进行较长周期的考虑。

    一、买房人站在政策角度审视市场
    唯一值得肯定的是普通住宅消费一直是政策所倡导的。
    但正因为政策倡导普通住宅消费,因此非政策范围的产品,对于有购买力的消费者而言恰好是最优选择,比如舒适三房。对于购买力有限的消费者而言,将只能遵守多层、小高层、高层的顺序,再其次是从总价上来决定。
    二、在政策看来市场时机是否客观存在
    接下来的问题是你什么时候入市,如果仅从市场变化来解读市场,你可能会随大流或遵守观望原则。但由于房子在伴随经济发展与通胀率完全吻合的特点,所以自住房完全不用看市场是否存在拐点,对投资性消费,如果持有也不用看市场是否波动,唯一值得思考的是带有投机性质的投资消费,因为预期未来几年都可能面临出手。
    但鉴于中国市场对资金的永恒需求旺盛,所以只要维持理财平衡,保持自身资金链风险,任何时候买房都不为过,尤其是中国正在向小康迈进的未来十年。
    三、如何理解信贷差别
    如果你知道资金有时间成本,如果你放在一个非常长的周期来看待买房占用的资金,你应该理解所谓差别性信贷实际是不存在的,因为伴随经济的波动,名义利率即使不动,实际利率也会伴随经济增速而发生实质变化。
    总而言之,差别信贷只是影响你现实的购买支付,当然未来三年内的就业或创业环境还是决定了你的还贷风险。如果能够考虑得更长远点,选择总价低的房子实属必然。
    因此,买房不要因为低利率或优惠利率的存在而冲动性购买,也不要因为买绩优房提高利率而懊恼,长远即一个还贷周期,基本利率水平是一致的,都关乎经济成长环境,如果未来中国持续再发达十年,你的任何买房决策都不会错。
    四、如何理解税费优惠差异
    须明确一点的是税费差异主要指地方税种,国税谈不上优惠差异或者变动,因为其制订者是人大。
    那么地方税费优惠有什么特点呢,一是阶段性存在,另一是幅度遵守城市化进程,也就是说,如果一个城市正处于快速发展时期,那么优惠时间会长一些,房价波动也会少一些。
    再者,地方税的制订期限往往与一届政府的任期吻合,所以可以按五年周期来理解,如果你认为五年的优惠期间你认为税费减免是有意义的,那么可以考虑,否则不用考虑相关税费减免在买房过程中的方便性。
    五、读懂土地市场最关键
    为什么,因为土地对房价至少有三个方面的影响是非常明显的:
    带动房价的力量来自土地,比如一块大宗土地出让给品牌开发商,这个开发商会遵守低开高走的策略,但在规模成本与产品差异方面会持续带来区域产品品质提升与价格上涨。因此,当你看到拟购买的房子周边区域已经存在大宗土地出让给品牌开发商,则可以放心购买。这是一种对冲原理在房价反映上的表现。
    房价在未来一段时间是否会发生剧烈波动,这也可从土地出让分布规律来分析,如果一届政府出让的用地较多来自改造区域,则意味着未来房价会比较平滑,如果一味出让边缘用地大宗用地,则意味着未来房价会有一个较高的预期,原因很简单,边缘用地开发商会花费较多时间与精力来兑现市政资源,因此其未来成本转嫁的内容会更丰富。
    综合起来看,如果一个城市,税费优惠对普通住宅有较长周期的优惠政策,土地出让主要集中于城市改造,市场处于缓慢上涨周期,自住消费比较旺盛,可以大胆进入。反之亦然。


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