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帖子:金融霸权下的房价之痛——房奴是怎样炼成的?

真心英雄
#1
       实现了“美国梦”的人曾经是全世界的楷模。所谓的美国梦,可以说是指家家有房住,人人有车开。
 
  华尔街鼓动人们进行提前消费、信贷消费,那么最有利可图、规模最大的商品是什么?那就是房子。
 
  虽然媒体和舆论的宣传煽起了人们购房的欲望,但他们很多人却缺乏购房的条件。而既然瞄准了高利润的房市,金融体系就必须具备另外三点,即低利率、宽松的信贷政策和良好的就业前景,只有这样,房地产市场泡沫才可能被吹大。这三点缺一不可,不然,泡沫会立刻被刺破,金融权贵掠夺财富也就无从谈起了。
 
  但众所周知,股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得的,住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。当一种资产的价格脱离了基本的价值,泡沫就形成了。如果说1995-2003年这8年的房市热是由供求关系催生的,稳定的家庭收入、丰厚的储蓄和不断提高的购买能力使人们得以满足购房需求,那么当房地产泡沫被吹起来的时候,人们购房就不是简单地为了居住,而是将房屋视为可带来丰厚盈利的投资工具——因为房价在上涨,而且还会不断地上涨。这是投机心态。在美联储不断降低利率、房价一天一天地上涨、买卖房屋可带来巨额盈利的背景下,投机客进场了,泡沫渐渐地越吹越大。
 
  电视广告的大力宣传,好莱坞电影、小说对房子的着力渲染,使绝大多数美国人,无论是富人、中产阶层还是低收入人群,都以房子的大小和质量来衡量家庭财务状况的好坏。一栋独立的大洋房无疑是一个家庭的最大资产,而其背后的房屋贷款,也就理所当然地成了美国家庭的最大债务。
 
  房利美和房地美(简称“两房”)这两个政府经纪机构致力于确保每一个家庭都能拥有自住房。因为自20世纪的大萧条时期起,美国的经济政策便根据此目标来制定。譬如个人支付的房贷利息和土地税,都是可以从个人年底的收入中抵扣的,致使美国财政收入每年减少1500万美元。另外,美国人一生中还可享有一次很好的机会:卖房利润如不超过25万美元(对夫妻二人而言则是50万美元)则完全可以免税,不利用这个机会的人绝对是大傻瓜。政府鼓励买房的政策,促使从二战以前到2005年,美国人的房屋拥有率上升了25%。
 
  购买房屋还有一大好处,当房屋增值的时候,如果房主手头缺钱,那么抵押资产净值(即房屋市值减去房贷的数额)可以极大地满足房主的现金需求。人们可以通过抵押资产净值来购买第二套房子(同时照样可以享受抵税的优惠)、汽车、游艇、奢侈品……据统计,在其处于最高峰时,房主平均抵押的资产净值可达11万美元。买房可谓一本万利,而房奴就这样炼成了。
 
  人性是相同的。不管是北美人还是中国人,普遍觉得拥有自己的房产是成功的象征,因此,中国也出现了大批房奴。中国的房奴是怎样形成的呢?在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时,杭州一套70平方米的公寓的售价大约仅为12万元,但房子竟然滞销。不难想象,中国老百姓长期以来秉承着传统观念,赚到的钱起码存起来大半,并将寅吃卯粮视为败家子的表现。即便当时房价不算高,可是借钱置房产毕竟也不够光彩。
 
  于是,在中国开始盛传一个诱人的故事:某一天,一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了,她们互相询问起对方在人间的生活状况,美国老太太自诩以借贷的方式住着大房子,开着豪华汽车,在人间潇洒地走了一回。中国老太太听了之后,后悔自己一辈子节衣缩食,临死前才刚刚存够买房的钱,还没享受一天就进了天堂,简直太冤了。
 
  “美国老太太”的消费方式,令中国民众羡慕不已。几千年来,中国百姓节俭过日子,日常生活就围绕一个字——省,他们从不花不属于自己的钱。现在“美国老太太”这个榜样就在眼前,中国人开始怀疑:一样的人生,不一样的生活,如果可以选择,为什么不呢?人们不禁开始向往“美国老太太”所得到的享受。于是,“用明天的钱圆今天的梦”这一诱人的口号,在恰当的时候被人堂而皇之地高喊出来,非常迎合民众的口味,也完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这个笼头一放,便一发不可收拾。回头再看杭州的房价,一套70平方米的公寓的售价按当时普通民众的收入水平来算,相当于普通家庭3年的收入。也就是说,一般家庭如果省吃俭用五六年的话,不必借钱就能买得起。但“美国老太太”的消费方式一被炒热,人们连五六年都不愿等了,他们从谨慎观望到盲目跟风,一哄而上,好像要豁出去了。这些豁出去的人有没有想过,金融机构不是慈善机构,因此他们“用明天的钱”是要付利息的,借得越多,还得越多,说不定还要让子孙后代来偿还?
 
  而与此同时,华尔街以高盛为首的投资银行,包括摩根士丹利、雷曼兄弟和美林证券(简称美林),以及花旗、麦格理和凯雷等金融机构,都争先恐后地投身中国房地产市场,它们不是在低价位吃进地皮,就是在住宅和商业写字楼上进行投机。金融大鳄进驻中国,那么中国房地产市场还会冷清吗?它们不兴风作浪,翻腾个痛快才怪呢。随着华尔街机构等外国金融机构进入中国房地产市场,炒房的浪潮一浪高过一浪,于是,像美国房地产市场那样的泡沫,也在中国大地上酝酿起来。


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